Zou jij investeren in een garagebox in België? (update 2026)

Dit artikel verscheen oorspronkelijk in september 2020. De basislogica van beleggen in garageboxen staat nog overeind, maar er is sinds toen veel veranderd: registratierechten, de opmars van elektrische wagens, mobiliteitsbeleid en de rente-omgeving zien er in 2026 anders uit. Ik herschreef dit artikel volledig met actuele, onderbouwde cijfers.

In 2020 schreef ik over parkeerplaatsen en garageboxen als investering, geïnspireerd door een post van JoneyTalks over zijn parkeerplaatsen in Oslo. Mijn vraag was simpel: is dit echt een logisch investering, is het echt zo simpel? Kort gezegd? ja, 6 jaar later kan het nog steeds werken. De details vereisen wel een paar voetnootjes.

Volg maar even mee:

• Registratierechten stegen
• Spaarrekeningen leveren eindelijk weer iets op
• Elektrische wagens gingen van een leuk regeringspraatje naar 2/3 van de nieuwe autoverkoop in België.

Kocht je in 2020 een garage op basis van dat artikel, dan zit je waarschijnlijk goed. Overweeg je nu een aankoop, dan moet je op zijn minst weten wat er anders is.

Nieuwe mobiliteit: het plaatje is complexer dan in 2020

In 2020 merkte ik op dat jongere generaties wegtrokken van autobezit en dat stedelijk beleid zoals dat in Brussel met Good Move auto’s uit de binnensteden duwde. Beide trends zetten zich door en versnelden zelfs wat.

Brussel is het duidelijkste voorbeeld. Het Good Move-mobiliteitsplan, officieël gestart in 2020, draait ondertussen lang genoeg om echte resultaten te tonen. Het verkeer in de centrale Vijfhoek daalde met ruwweg 19% binnen de eerste zes maanden na invoering. Het gewestelijke doel is een daling van 24% van het autoverkeer tegen 2030, en die richting verandert niet met een nieuwe regering.

Andere Belgische steden voerden lage-emissiezones in of breidden ze uit, verminderden straatparkeren en investeerden in fietsinfrastructuur. Deze maatregelen zijn structureel voelbaar, en bijten zelfs redelijk hard in op je potentieel clientbestand en dus mogelijks rendement.

Tegelijk is het plaatje niet zó eenzijdig: Auto’s zijn niet compleet verdwenen. Het totale Belgische wagenpark krimpt niet. En in randgemeentes en kleinere steden blijft de vraag naar veilige, overdekte parking sterk aanwezig. De mobiliteitsverschuiving is meer een verhaal van stadscentra en jongere generaties dan een nationaal verhaal. Voor een garageboxbelegger is locatiegevoeligheid sinds 2020 aanzienlijk toegenomen. Een box in een Brusselse wijk met hoge parkeerdruk en weinig straatparking blijft gegeerd. Een box in een autoluwe woonwijk van diezelfde stad is een ander verhaal.

Nog steeds een eenvoudige diversificatie?

De fundamenten die garageboxen aantrekkelijk maakten in 2020 gelden nog steeds in 2026:

• Laag onderhoud:
  • Geen keuken
  • Geen badkamer
  • Geen kapotte boiler om 2 uur ’s nachts
• Administratieve last is minimaal
  • Wanbetaling is zeldzaam
  • Leegstandsperiodes zijn doorgaans kort bij een goede locatiekeuze

Vergeleken met residentieel vastgoed blijft de verhouding rendement-tegenover-kopzorgen erg gunstig, en het past bij dezelfde “saaie activa, weinig drama”-aanpak als de rest van mijn portefeuille.

De EV-factor: waar niemand het in 2020 over had

In het oorspronkelijke artikel vermeldde ik laadpalen bij nieuwbouw bijna als voetnoot. Wat een schattige gedachte. Die voetnoot werd intussen het hoofdstuk.

In 2024 maakten volledig elektrische wagens alleen al 28,5% uit van de nieuwe inschrijvingen in België, volgens Statbel. Tel je hybrides mee, dan kom je aan 66% van alle nieuwe verkoop. Het Belgische EV-wagenpark bereikte eind 2025 ongeveer 450.000 voertuigen, een stijging van 55% op één jaar tijd. Dat is geen nichetrend meer. Dat is de markt.

Voor garageboxen specifiek werkt dit in twee richtingen. Een open parkeerplaats wordt stilaan minder aantrekkelijk voor een groeiend deel van de bestuurders, want EV-rijders willen ’s nachts thuis laden, niet rondrijden op zoek naar een publieke snellader. Een gesloten garagebox met een werkend stopcontact wordt daarentegen aantrekkelijker, niet minder. Thuis laden is goedkoper, handiger en, eerlijk gezegd, wat de meeste EV-rijders voor dagelijks gebruik verkiezen.

Dus dit is de vraag die je moet stellen voor je iets tekent: heeft de box elektriciteit? Zo niet, kan het geïnstalleerd worden? Wat zegt het reglement van mede-eigendom over persoonlijke laadpunten? Een syndicus die al tegen EV-infrastructuur stemde, of een gebouw waar de elektrische capaciteit er simpelweg niet is, is een probleem dat verergert met de tijd, niet iets dat zichzelf oplost.

Een box met laadpunt in een gebouw vol bedrijfswagenrijders is een steeds makkelijkere verhuur. Een box zonder laadpunt in datzelfde gebouw zal het over vijf jaar moeilijker hebben om een premie te rechtvaardigen. Dat onderscheid bestond in 2020 amper. Nu telt het wel.

Wat kost een garagebox in 2026?

Harde, recente cijfers van de Federatie van het Notariaat (Fednot) specifiek voor garages zijn nog niet beschikbaar voor transacties uit 2025. De meest recente Fednot-cijfers voor parkeerplaatsen dateren van 2019, toen het nationale gemiddelde €29.242 bedroeg, met gewestelijke gemiddeldes van €31.305 in Vlaanderen, €28.681 in Brussel en €21.864 in Wallonië. De kust was een uitschieter, met gemiddeldes tot €57.700 in plaatsen als Knokke-Heist.

Op basis van actuele marktdata verhandelt een gesloten garagebox in België vandaag doorgaans tussen de €22.000 en €50.000, met hogere prijzen in stadscentra en kustgemeentes en lagere prijzen buiten de grote steden. Nieuwbouwcomplexen op toplocaties kunnen deze marge overschrijden.

De oude vuistregel over locatie geldt nog steeds volledig. Prijzen verschillen enorm van straat tot straat, en twee boxen in dezelfde postcode kunnen heel verschillend verhandelen naargelang de kwaliteit van het gebouw, toegang, veiligheid en de parkeerdruk in de buurt.

Vraag en aanbod

De aanbod-dynamiek is weinig veranderd. Goed gelegen garageboxen komen zelden op de markt omdat eigenaars ze aanhouden. In gebieden met hoge vraag wachten kopers soms liever op een box in een specifiek gebouw dan elders te zoeken. Die illiquiditeit werkt in beide richtingen: het beschermt je verkoopprijs, maar het betekent ook dat je als koper geduld moet hebben en niet moet overbetalen bij aankoop.

In landelijke gebieden kan één groot nieuwbouwproject de lokale markt plots overspoelen en zowel prijzen als huurprijzen drukken. Dat risico is sinds 2020 niet veranderd.

Welk huurinkomen kan je verwachten?

Op basis van marktdata uit 2026 verhuurt een gesloten garagebox in een goed gelegen stedelijke zone in België doorgaans voor €90 tot €160 per maand. Open parkeerplaatsen zijn goedkoper in aankoop en verhuren voor minder, ergens tussen €50 en €110 afhankelijk van locatie.

Toplocaties, panden aan de kust of boxen met eigen EV-laadpunt kunnen hoger uitkomen. Perifere locaties of boxen met slechte toegang blijven aan de onderkant hangen of vinden moeilijk een huurder.

Deze cijfers komen uit actieve Belgische huurmarkten. Zoals altijd moet je de effectieve huurprijs in de specifieke buurt zelf verifiëren voor je koopt. Dat doe je simpel: kijk wat vergelijkbare ruimtes in dezelfde straat of hetzelfde gebouw momenteel verhuren, of vraag het aan buurtbewoners.

Mijn eigen cijfers

Als ik mijn eigen ervaring neem in het centrum van Brussel kan ik pijnlijk duidelijk maken hoe een garage staanplaats niet de beste investering was. Mijn aankoopprijs was aan de hoge kant in 2019 toen ik mijn appartement en autostaanplaats in hetzelfde gebouw kocht: €35 000. Na de realisatie zat ik dichter bij de 36K.

Het ergste van al? Dit werd maar sporadisch verhuurd: 338 dagen tot vandaag betekent dat een bezettingsgraad van maar 23%! Tot voor kort werd deze statistiek slechter en slechter. Gelukkig, 1 jaar later is er een nieuwe verhuurder gestart, maar helaas is deze ook weer maar van korte duur: van 1 september 2026 tot 28 februari 2027 voor €100/m vóór afrek van het rentmeesterschap van bijna 15%.

Een reëel rendement van 2 tot 4%… Misschien

De brutorendementsvork voor Belgische garageboxen is niet dramatisch veranderd. Over het voorbije decennium of twee landden beleggers doorgaans ergens tussen 2% en 4% netto (al toon ik pijnlijk aan dat dit niet altijd het geval is). Die vork ligt in 2026 nog steeds ongeveer op hetzelfde niveau, al vraagt het bovenste deel ervan dat je niet overbetaalt bij aankoop en op een locatie zit die mensen echt willen.

Een concreet voorbeeld. Een gesloten box aan €30.000, met alle aankoopkosten (registratierechten, notaris, akte) die er zo’n €5.500 bijtellen, brengt je totale investering op €35.500. Verhuur aan €120 per maand geeft je €1.440 bruto per jaar. Brutorendement: 4,1%. Na jaarlijkse kosten van ongeveer €250 voor verzekering, onroerende voorheffing en klein onderhoud, kom je uit op ongeveer 3,35% netto. Dat is dus het reëele rendement.

Het probleem is waar je dat tegen afzet. In 2020 gaf een Belgische spaarrekening je zo goed als niets. 3% verdienen met een garage voelde daardoor slim. In 2026 geeft je bank je zonder enige moeite 2,5 tot 3% om helemaal niets te doen, zonder risico, met volledige liquiditeit en zonder syndicus om mee te discussiëren. De kloof tussen “vastzitten in een betonnen box” en “geld dat gewoon op mijn rekening staat” is fors kleiner geworden.

Dat maakt garageboxen geen “slechte” investering. Het maakt een middelmatige garagebox een slechte investering. De boxen die tegen opgedreven prijzen verhandelen in gebieden met afnemende vraag, gekocht door mensen die de volledige aankoopkost niet doorrekenden, dat zijn de boxen die zullen tegenvallen. Een correct geprijsde box op een locatie met echte structurele vraag verdient nog steeds haar plaats in een portefeuille. Je moet gewoon strenger zijn over wat “correct geprijsd” betekent dan toen het alternatief nul was.

Hoe stel je een huurcontract voor een garage op?

Overtuigd dat dit nog steeds iets voor jou is? Goed nieuws: de administratieve kant van een garagebox verhuren is verrassend eenvoudig.
Je valt niet onder de Woninghuurwet, die enkel geldt voor de hoofdverblijfplaats. Dat geeft je vrijheid over huurbedragen, waarborgbedragen en contractduur.

Best practice is een schriftelijk contract op te stellen en het te laten registreren. Het contract vermeldt best:

• De afgesproken maandhuur en indexatieclausule
• Waarvoor de ruimte gebruikt mag worden (parkeren, opslag, of beide)
• Of professioneel gebruik toegelaten is, en zo niet, een clausule die dit expliciet uitsluit (relevant voor je fiscale positie)
• Wie de onroerende voorheffing draagt, die je kan doorrekenen aan de huurder
• De staat van de ruimte bij oplevering
• Verzekeringsverplichtingen voor de huurder

Hou het contract eenvoudig. Overdreven complexe documenten creëren geschillen waar er anders geen zouden zijn.

Registratierechten en aankoopkosten: wat veranderde in 2025

België is België, dus de fiscale regels werden uiteraard aangepast sinds 2020. En zoals traditie wil, is de update voordeliger voor wie er zelf gaat wonen, en duurder voor beleggers.

In Vlaanderen bedraagt het standaard registratierecht voor elk pand dat niet je enige eigen woning is nu 12%, tegenover 10% vóór 2025. Dat is het tarief dat geldt voor de aankoop van een garagebox. Het veelbesproken tarief van 2% geldt enkel voor wie zijn enige eigen woning koopt om er zelf in te wonen, onder strikte voorwaarden. Niet jij, in dit scenario.

In Wallonië blijft het beleggerstarief op 12,5%. Het nieuwe tarief van 3%, ingevoerd in 2025, geldt opnieuw uitsluitend voor de enige eigen woning. Brussel blijft op 12,5% voor investeringsaankopen.

Voor nieuwbouwgarages geldt 21% btw in plaats van registratierechten, wat op zijn eigen manier pijnlijk is.

Bovenop het tarief dat voor jou geldt, komen notariskosten en aktekosten. Voor een aankoop tussen €20.000 en €45.000 loopt dat doorgaans op tot €1.200 à €2.000. In Vlaanderen kijk je dus tegen totale aankoopkosten van ruwweg 14 tot 16% bovenop de aankoopprijs, nog voor je iets gedaan hebt. Reken dat vanaf dag één mee in je rendementsberekening, niet achteraf als je al emotioneel vastzit aan een specifieke box.

Inkomstenbelasting op huurinkomsten

Verhuur je je garagebox aan een privépersoon die het niet professioneel gebruikt, dan geef je het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aan op je jaarlijkse belastingaangifte. Het effectief belastbare bedrag wordt door de fiscus berekend als het geïndexeerde kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,4.

Voor inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026) bedraagt de indexeringscoëfficiënt 2,2446 (bron: FOD Financiën). Voor inkomstenjaar 2026 (aanslagjaar 2027) stijgt die naar 2,3000.

Bijvoorbeeld: is het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van je garage €450, dan is het geïndexeerde bedrag voor 2025 ongeveer €1.010 (€450 x 2,2446), en het belastbare onroerend inkomen €1.414 (€1.010 x 1,4). De effectieve belasting die je hierop betaalt, hangt af van je persoonlijke belastingschijf.

Geeft je huurder de huurbetalingen aan als beroepskost, dan gelden andere regels en wordt je werkelijke huurinkomen belastbaar in plaats van het kadastraal inkomen. Om dat te vermijden, neem je best een clausule op die professioneel gebruik uitsluit.

Btw-positie: het verhuren van een garagebox is btw-plichtig. De vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen blijft vanaf 2025 op €25.000 jaaromzet. Blijft je totale jaarlijkse huurinkomen onder die drempel, dan kan je vrijstelling van btw-aanrekening aanvragen, al moet je nog steeds een btw-nummer aanvragen.

Dus, zou je in 2026 nog in een garage investeren?

Ja, waarschijnlijk, misschien. Met meer huiswerk dan vroeger.
Een goed gelegen box, gekocht tegen een reîle prijs, met elektriciteit en een huurder die effectief overdekte parking nodig heeft, is nog steeds een solide, onderhoudsarme inkomstenstroom. Je gaat niet met pensioen op één garagebox in Leuven, maar dat was ook nooit het punt. Het punt was stabiele, saaie cashflow met minimaal huurdersdrama. Geen gesprongen leidingen. Geen kapotte boilers. Geen huurder die vier katten adopteert en de muren paars schildert. Dat is niet veranderd.

Wat wel veranderd is, is de foutmarge. In 2020 kon je een oké box op een oké locatie tegen een redelijke prijs kopen en toch prima uitkomen, deels omdat de opportuniteitskost van geld vastzetten in beton zo goed als nul was.

In 2026 moet je berekender zijn. De instapkosten in Vlaanderen zijn hoger (12% registratierechten), de vergelijking met spaarrekeningen is minder flatterend (2,5 tot 3% voor niets doen), en de EV-vraag is nu een echt criterium.

Check wat vergelijkbare ruimtes in dezelfde straat effectief verhuren, niet wat de makelaar van de verkoper beweert. Vraag naar de elektrische situatie voor je verliefd wordt op de prijs. Reken de volledige aankoopkost vanaf het begin mee in je rendement. En wees eerlijk over de locatie: is er echt structurele parkeerdruk, of koop je gewoon omdat de prijs laag leek?

Als de cijfers na dat alles nog steeds kloppen, kloppen ze waarschijnlijk echt. Werken ze enkel als je scheel kijkt en van een best-case huur met nul leegstand uitgaat, wacht dan op een betere box.

Heb je zelf al een garagebox, of overweeg je het? Benieuwd naar welke markt jij bekijkt, laat het weten in de comments.

Bronnen:

• Registratierechten Vlaanderen: Vlaanderen.be
• Inkomstenbelasting huurinkomsten / indexeringscoëfficiënten: FOD Financiën
• Garageprijzen (Fednot-data 2019, meest recente beschikbare): Notaris.be
• EV-marktaandeel België 2024: Statbel
• Brussels Good Move mobiliteitsplan: Brussels Mobility
• Rendement en prijsvorken garageboxen 2026: Track.be